قرارداد اجاره مطب جزء آن دسته از قراردادهایی است که یک زمانی در مورد آن اختلافاتی وجود داشت. این اختلاف به این دلیل بود که عده‌ای می‌گفتند چون در مطب پزشکان حق ویزیت گرفته می‌شود یا مثلاً در مطب دندانپزشکی هزینه دندانپزشکی دریافت می‌شود، پس این مکان‌ها تجاری هستند چون در حال کسب درآمدند.
اما این نظر مورد قبول قرار نگرفت و بین حقوقدانان اختلاف ایجاد شد تا در نهایت یک رأی قطعی در این مورد داده شد و نتیجه بر این شد که مکان‌هایی که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی اجاره داده می‌شوند مثل مطب پزشکان، دیگر تجاری محسوب نمی‌شوند و نکته جالبی که از این مطلب فهمیده می‌شود این است که پزشکانی که می‌خواهند مطب اجاره کنند دیگر نیازی نیست حتماً به مکان‌هایی مراجعه کنند که از شهرداری مجوز تجاری داشته باشند، بلکه مکان‌هایی که دارای مجوز اداری و حتی مسکونی هستند را هم می‌توانند اجاره کنند و از یک طرف دست مالکان هم برای اجاره مکان‌های مسکونی باز شده است و افرادی که مثلاً واحد مسکونی دارند می‌توانند آن را برای مطب پزشکی، اجاره بدهند. پس در مکان‌های مسکونی هم می‌توان مطب پزشکی دایر کرد.
تنظیم نمونه قرارداد اجاره مطب به چه صورت است؟
جواب ما به شما این است که از نظر شکل و ساختار بله، شبیه به اجاره نامه‌های تنظیم شده در دفتر املاک یا در دفتر اسناد رسمی است اما یک سری شرایط مخصوص به خود را دارد و دلیلش این است که نمونه قرارداد اجاره مطب از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ تبعیت می‌کند و در بعضی موارد هم تابع قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران است.(ماده ۴۹۴)
نمونه اجاره نامه مطب به عنوان یکی از انواع قرارداد اجاره ، ممکن است در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود که در این صورت این نمونه قرارداد اجاره مطب یک سند رسمی به حساب می‌آید یا ممکن است در دفتر املاک و فرم‌های اجاره نامه املاک تنظیم شود که در این‌جا نمونه قرارداد اجاره مطب ، یک سند عادی به حساب می‌آید.
البته گاهی هم ممکن است اجاره مطب به صورت شفاهی باشد، یعنی نمونه اجاره نامه مطب به صورت کتبی وجود نداشته باشد اما پیشنهاد ما به شما این است که این کار غیر اصولی را انجام ندهید چون نمونه اجاره نامه مطب خصوصیات خاص خود را دارد و باید آن شرایط و جزئیات به صورت کتبی در فرم اجاره نامه مطب قید شود تا بعداً مشکلی پیش نیاید و طرفین درگیر این نباشند که بخواهند موضوعی را اثبات کنند.
ما به شما توضیح می‌دهیم که یک نمونه قرارداد اجاره مطب باید چطور تنظیم شود و باید به چه نکاتی توجه شود.
طرفین قرارداد اجاره مطب
طرفین قرارداد، موجر و مستاجر هستند و شخصی که ملک را اجاره می‌دهد موجر و شخصی که ملک را اجاره می‌کند مستأجر است.
باید مشخصات طرفین در فرم اجاره نامه مطب نوشته شود. مشخصاتی مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور، کد ملی، آدرس، شماره تلفن. اگر هم شخص حقوقی مثل شرکت یا موسسه یا… باشد باید مشخصاتی مانند نام آن، شماره ثبت، آدرس و شماره تلفن نوشته شود. البته در این‌جا بیشتر همان شخص حقیقی مورد نظر است.
در این‌جا باید دقت داشته باشید که طرفین باید مدرک شناسایی خود را نشان دهند تا هویتشان ثابت شود مدارکی مانند شناسنامه، کارت ملی و… و اگر وکیل یا نماینده یا قیم فردی هستند، مدارکی که این نمایندگی را ثابت می‌کند را ارائه کنند.
موضوع قرارداد اجاره مطب
موضوع قرارداد در متن اجاره نامه مطب ، همان مکانی است که اجاره می‌شود. مثلاً یک واحد آپارتمان مسکونی یا اداری به شماره پلاک ثبتی… واقع در شهرستان… به آدرس…
نکته‌ای که باید در این قسمت از تنظیم نمونه قرارداد اجاره مطب در نظر بگیرید این است که باید امکانات آن مکان با جزئیات در متن اجاره نامه مطب، آورده شود مثلاً تعداد اتاق‌ها، آب، برق، گاز، تلفن، شوفاژ، کولر، پارکینگ، انباری و…
باید توجه داشته باشید در صورتی که این مکان با اوصافی که در متن اجاره نامه مطب ذکر شده‌اند مطابقت نداشته باشد مستأجر می‌تواند تحت شرایطی قرارداد اجاره مطب را فسخ کند.
مدت قرارداد اجاره مطب
مدت قرارداد همان تاریخ تنظیم نمونه قرارداد اجاره مطب است و نوشته می‌شود تا تاریخ فلان معتبر است.
در نظر داشته باشید که موجر وظیفه دارد ملک را در تاریخی که به عنوان شروع قرارداد تنظیم شد تحویل دهد و اگر تحویل نداد مستأجر اول باید موجر را از طریق ارسال اظهارنامه وادار به این کار کند و اگر اجبار جوابگو نبود باید به دادگاه مراجعه کند اما اگر برای این موضوع در نمونه قرارداد اجاره مطب حق فسخ در نظر گرفته شد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
مبلغ قرارداد اجاره مطب
مبلغ اجاره حتماً باید در نمونه قرارداد اجاره مطب آورده شود. دقت داشته باشید که حتماً در فرم اجاره نامه مطب ، مبلغ را قید کنید چون اگر مبلغی در نظر گرفته نشده باشد و به صورت رایگان باشد دیگر آن قرارداد، قرارداد اجاره نیست.
از طرف دیگر باید در متن اجاره نامه مطب آورده شود که اجاره به چه صورت پرداخت می‌شود. مثلاً ماهیانه پرداخت می‌شود و مشخص کنید مبلغ اجاره اول ماه یا آخر ماه پرداخت می‌شود و چه تضمینی برای آن در نظر گرفته شده است.
شرایط اجاره نامه مطب
باید در فرم اجاره نامه مطب شرایطی که در نظر دارید را بنویسید. این شرایط هم وظایف موجر، هم وظایف مستأجر و هم یک سری شرایط لازم را بیان می‌کند که در زیر می‌توانید این شرایط را دنبال کنید:
پرداخت مبلغ اجاره در زمان‌های مشخص
مستأجر باید در تاریخی که در متن قرارداد تعیین شده است،اجاره را پرداخت کند. در این‌جا ممکن است شرایطی برای اجبار مستأجر آورده شود مثلاً اگر نمونه قرارداد اجاره مطب در دفتر املاک و به صورت عادی تنظیم شود قید شود که اگر مستأجر سر موعد اجاره را پرداخت نکند موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا اگر نمونه قرارداد اجاره مطب در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود در متن اجاره نامه مطب آورده شود که مثلاً اگر تاجر تا ده روز بعد از سررسید ماهیانه اجاره را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دفترخانه‌ای که نمونه قرارداد اجاره مطب در آن تنظیم شد مراجعه کند و از طریق این دفترخانه تحت شرایطی، مستأجر را اجبار به پرداخت مبلغ اجاره کند.(ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲)
محدودیت نوع کاربری ملک در قرارداد اجاره مطب
ممکن است قید شود که مستأجر باید عین مستأجره (مکان مورد اجاره) را برای همان مصرفی که در نمونه قرارداد اجاره مطب مشخص شده است استفاده کند. در این‌جا دیگر مستأجر نمی‌تواند آن مکان را به کار دیگری اختصاص دهد.
مثلاً اگر قرارداد اجاره مطب دندانپزشكي تنظیم شده باشد، مستأجر باید آن مکان را به دندانپزشکی اختصاص دهد و نمی‌تواند آن مکان را مثلاً تبدیل به سالن زیبایی کند و اگر این کار را کرد موجر می‌تواند تحت شرایطی قرارداد را فسخ کند.
امکانات موجود در ملک
توجه داشته باشید که در این نوع از قرارداد، مثلاً در نمونه قرارداد اجاره دندانپزشکی نوشته می‌شود که مستأجر حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و… را دارد، در این‌جا دیگر موجر نمی‌تواند این امکانات را قطع کند مگر اینکه بخواهد تعمیرات ضروری انجام دهد و به صورت موقت و برای انجام آن تعمیرات، آن امکانات را قطع کند.
اما اگر مثلاً در نمونه قرارداد اجاره دندانپزشکی نوشته شود که اگر مستأجر اجاره را پرداخت نکند موجر می‌تواند این امکانات را قطع کند، در این‌جا اگر مستأجر اجاره را پرداخت نکند موجر حق فسخ دارد.
تعمیرات اساسی ساختمان مطب
اگر مستأجر مانع تعمیرات ضروری آن مکان شود، در این‌جا موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه او را موظف به این کار کند. البته دادگاه مهلت مناسبی را برای تعمیرات در نظر می‌گیرد.
تعمیرات اساسی به عهده موجر است. منظور تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا می‌باشد اما تعمیراتی که جزئی است و جنبه تزئینی دارد به عهده خود مستأجر است. مثلاً مستأجر می‌خواهد برای زیباتر شدن مطب دندانپزشکی خود، قسمت‌هایی از دیوار را کاغذ دیواری کند، در این‌جا هزینه‌های تزئینی به عهده خودش است. اما اگر موجر تعمیرات اساسی را انجام ندهد مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و موجر را الزام کند.
اگر موجر تعمیرات را انجام بدهد دیگر مستأجر نمی‌تواند قرارداد اجاره مطب را فسخ کند اما اگر موجر تعمیرات مورد حکم را انجام نداد مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. یک نکته دیگری که در این‌جا باید به آن توجه داشت این است که اگر مورد اجاره در حال خراب شدن باشد و نتوان با تعمیرات هم آن خرابی را برطرف کرد در این‌جا باز هم مستأجر حق فسخ نمونه اجاره نامه مطب را دارد.
حق استفاده انحصاری یا غیرانحصاری در اجاره نامه مطب
اگر موجر در نمونه اجاره نامه مطب قید کرده باشد که مستأجر حق ندارد آن مکان را به شخص دیگری اجاره دهد و اگر مستأجر از این شرط تخلف کند، موجر می‌تواند از حق فسخی که در این مورد برای خودش در نمونه قرارداد اجاره مطب در نظر گرفته است، استفاده کند.
بسیار متداول است که چند پزشک مطبی را به صورت اشتراکی اجاره کنند و در آن به کار مشغول شوند. گاهی این توافق، بدون اطلاع موجر انجام می‌شود و اختلاف‌هایی را میان طرفین قرارداد ایجاد می‌کند.
به همین دلیل است که تاکید می‌کنیم در گفتگوی ابتدایی خود با موجر، حتما تمام جوانب و شرایط کاری خود را بسنجید و درباره تمام احتمالات گفتگو داشته باشید و همچنین نظرات و توافقات نهایی را به صورت مکتوب در متن اجاره نامه بنویسید. به این ترتیب، سندی معتبر از گفتگوهای توافق شده میان طرفین موجود خواهد بود. این اقدام، اختلافات احتمالی را به حداقل می‌رساند.
استفاده نامناسب از محل در قرارداد اجاره مطب
اگر مستأجر مکان اجاره را به مرکز فساد تبدیل کرده باشد، به محض اینکه این قضیه در دادگاه ثابت شد به درخواست موجر، مستأجر باید آن مکان را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد.
اگر بدون تمدید قرارداد، مستاجر در ملک بماند، اجاره بها چگونه است؟
اجاره مطب با پایان مدتی که در نمونه قرارداد اجاره مطب آورده شد تمام می‌شود اما بعضی وقت‌ها مستأجر بدون اینکه در مورد تمدید قرارداد اجاره از قبل با موجر هماهنگ کرده باشد و اجازه گرفته باشد، همچنان ملک را در اختیار دارد. در این‌جا باید مبلغی را به عنوان اجاره پرداخت کند، حالا چه از آن مکان استفاده کرده باشد و چه از آن مکان استفاده نکرده باشد و مبلغ پرداختی دیگر مبلغ اجاره قبلی نیست بلکه مبلغی است که عرف برای آن مکان مناسب می‌داند (اجرت المثل) و ممکن است با نظر کارشناسی مشخص شود. حالا اگر قرارداد را تمدید نکند اما از موجر اجازه بگیرد در این‌جا اگر از آن مکان استفاده کرد باید اجرت المثل را پرداخت کند.
در آخر به این نکته توجه داشته باشید که به مطب پزشکان، حق سرقفلی تعلق نمی‌گیرد.
خاتمه اجاره نامه مطب (فسخ/ بُطلان)
در صورتی که هر یک از طرفین شرایط متن اجاره نامه مطب را رعایت نکنند طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. مشروط به اینکه، شرط فسخ در متن قرارداد تعیین شده باشد.
عقد اجاره با فوت هر یک از طرفین باطل نمی‌شود و آن مکان مورد اجاره به وراث می‌رسد اما نکته‌ای که در این‌جا باید دقت شود این است که گاهی موجر به مدت عمر خودش مالک منافع آن مکان بوده است(مثلاً خودش نیز مستاجر بوده است)، در اینصورت با فوت مالک، اجاره باطل می‌شود.
یا اگر در فرم اجاره نامه مطب قید شده باشد که مستأجر فقط باید همین شخصی که طرف قرارداد است باشد (شرط مباشرت مستأجر) در این‌جا هم با فوت مستأجر قرارداد اجاره باطل می‌شود.
امضای دو شاهد در زیر صفحات قرارداد
طرفین با امضای نمونه قرارداد اجاره مطب، به آن قرارداد ارزش و اعتبار قانونی می‌بخشند البته به یاد داشته باشید که اگر نمونه قرارداد اجاره مطب در بنگاه املاک تنظیم شد حتماً دو نفر شاهد زیر آن را امضا کنند.
تعداد نسخه‌های این قرارداد ۳ نسخه می‌باشد که بعد از امضا به طرفین تحویل داده می‌شود.
با توضیحاتی که داده شد شرایط مهمی که باید برای اجاره مطب در نظر گرفته شود را دانستیم.
